Thị trường Bất động sản chính thức hình thành kể từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Nền kinh tế Việt Nam bắt đầu đổi mới từ năm 1986 thì thị trường bất động sản cũng manh nha Tuy nhiên, thị trường bất động sản được cho là chính thức hình thành kể từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
TRƯỚC 1993
Thị trường BĐS chưa hình thành. Các giao dịch bất động sản chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường.
Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hóa diễn ra còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản. Các giao dịch bất động sản trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường.
1993 – 1994 SỐT LẦN THỨ NHẤT
• Luật Đất đai 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn
• Tăng trưởng kinh tế đạt đỉnh
• Nhu cầu đất ở và đất sản xuất tăng cao, giao dịch bùng nổ
Cơn sốt đầu tiên diễn ra trong bối cảnh Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế, thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.
1995 – 1999 LAO DỐC
• Nghị định số 18 và 87 về thuê đất (1994), ngăn chặn hiện tượng đầu cơ
• Khủng hoảng kinh tế châu Á (1997-1998)
• Nhà đầu tư bán tháo khiến cung vượt cầu, thị trường lao dốc
Nhà nước ban hành 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất). Hai nghị định này buộc các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng. Làn sóng xả hàng ồ ạt diễn ra đã làm cho thị trường bất động sản ở trạng thái cung vượt cầu và quay đầu lao dốc.
Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái.
2001 – 2003 SỐT ĐẤT LẦN THỨ 2
• Chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới khiến giá nhà đất tăng mạnh và đạt đỉnh vào Quý 2/2001
Từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý 2/2001. Giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.
Luật Doanh nghiệp năm 2000, Luật đầu tư nước ngoài năm 2001 ra đời. Nhà đầu tư đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven.
Cơn sốt chủ yếu tập trung vào nhà mặt tiền và đất dự án. Đầu cơ gia tăng mạnh mẽ. Giao dịch mua bán sôi động nhưng không có công trình hay nhà ở nào được xây dựng, thể hiện đây là cơn sốt từ nhu cầu ảo, giá ảo.
2003 – 2006 TRẦM LẮNG
• Luật Đất đai 2003, Nghị định 181 chấm dứt tình trạng phân lô bán nền
• Thị trường bất động sản suy yếu, giao dịch ngưng trệ.
• Dòng vốn chuyển sang chứng khoán
“Luật Đất đai 2003” và “Nghị định 181” với quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền” đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Thị trường đất nền gần như tê liệt, cơn lốc đầu cơ lắng dần.
Từ cuối 2003, thị trường bất động sản trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước (năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%) nhưng giá không giảm mạnh do vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của tư nhân.
Năm 2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao khiến các dự án tiếp tục gặp khó khăn. Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh khiến dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán.
2007 – 2008 SỐT ĐẤT LẦN THỨ 3
• Việt Nam gia nhập WTO (2007), kinh tế hưng thịnh
• BĐS đạt đỉnh, tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự.
• Đầu cơ chiếm lĩnh thị trường
Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập, tăng trưởng tín dụng cao, thị trường chứng khoán phát triển cực thịnh. Nguồn vốn thặng dư lớn chuyển dịch từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản.
Giá nhà đất tăng cao từ 50-70%, thậm chí lên tới 100%. Nhu cầu thị trường có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự.
Năm 2007, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, cùng sự ra đời của các hành lang pháp lý như Luật Đăng ký bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Thị trường có sự tham gia đông đảo của giới đầu cơ lướt sóng.
2009 – 2013 – THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SUY THOÁI NẶNG NỀ
• Luật Đất đai 2013
• Kinh tế suy thoái, ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu
• Giá nhà đất lao dốc mạnh, giao dịch nguội lạnh
Ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, kinh tế VN suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23-24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bóng bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá BĐS giảm mạnh trung bình 40-50%.
Giai đoạn từ giữa 2009-2010, gói kích cầu của Chính phủ giúp thị trường bất động sảnấm trở lại. Thị trường xuất hiện “cơn sốt” cục bộ, nhất thời do tác động của phương thức “mua bán nhà trên giấy”, dự án quy hoạch thủ đô mở rộng.
Từ nửa cuối năm 2011, “quả bóng” bất động sản bị “xì hơi” mạnh trên diện rộng, “lớp băng dày” bao phủ toàn thị trường. Nhiều cá nhân, doanh nghiệp bất động sản lao đao.
2014 – 2018 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN MẠNH MẼ
• Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở (2014)
• Nền kinh tế đi vào ổn định, GDP tăng và lạm phát được kiểm soát
• Nguồn cung bất động sản lớn nhất từ trước tới nay (2018)
TTBĐS có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định: Lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.
Năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản ra đời mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như: Officetel, condotel, shophouse, bất động sản công nghiệp.
Trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước: sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc; giá đất tăng mạnh ở các quận vùng ven TP.HCM rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa…
2019 – 2020 BẤT ĐỘNG SẢN CHỮNG VÀ ĐI NGANG
• Nguồn cung khan hiếm, số lượng giao dịch giảm
• Đại dịch toàn cầu Covid-19 làm suy yếu hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản
Đầu 2019, sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương: Đà Nẵng (huyện Hòa Vang), Quảng Nam, TP.HCM (Cần Giờ, quận 9), Hà Nội (Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh). Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại các khu vực này nhanh chóng rơi vào trầm lắng.
Năm 2019, ở góc nhìn toàn cảnh, thị trường bất động sảnvẫn trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng nhưng có sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Nguyên nhân do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt; thủ tục pháp lý bị trì hoãn; chính quyền rà soát, tạm dừng toàn bộ các dự án sai phạm.
Bước sang năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan khiếm, giao dịch “lặng sóng”, giá đi ngang.
Cuối năm 2021 – Quý 1/2022: SỐT ĐẤT THEO TÂM LÝ
Từ cuối năm 2021 và đầu Quý I/2022, thị trường bất động sản (BĐS) chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ sau thời gian dài chống chịu dịch COVID-19.
Ghi nhận thực tế cho thấy bất chấp ảnh hưởng của dịch bệnh những năm qua, giá nhà ở ở hầu hết các phân khúc tại các địa phương đều liên tục tăng, có những khu vực còn xảy ra hiện tượng sốt đất cục bộ. Đặc biệt, trong những tháng cuối năm 2021, đầu năm 2022 giá nhà đất liên tục tăng tại các tỉnh phía Bắc với tâm điểm là khu vực vùng ven Hà Nội, Bắc Giang,Hưng Yên và Hà Nam.
Tại khu vực phía Nam, tình trạng sốt đất tăng xảy ra diện rộng từ cuối năm 2021 đến đầu năm 2022, từ các quận huyện vùng ven TP.HCM đến các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, sau đó lan rộng ra Bình Phước, Tây Ninh, Long An hay các khu vực Phan Thiết, Lagi, Hàm Thuận Nam, Hàm Thuận Bắc của Bình Thuận. Xa hơn là các vùng Tây Nguyên như Bảo Lộc, Lâm Đồng, Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk và Đăk Nông cũng xảy ra tình trạng sốt đất.
Giá đất ở nhiều địa phương như Hà Nội, Bắc Giang, Hải Phòng, Hà Tĩnh, Quảng Trị, Lâm Đồng, Bình Phước, TP HCM,… liên tục tăng mạnh, có nơi gấp 3 – 5 lần, thậm chí đến 10 lần.
Tại một số địa phương, ngay sau khi có thông tin khảo sát, lập quy hoạch dự án, nhiều đầu cơ, môi giới đã ùn ùn kéo về để đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với giá thực tế để tạo “sốt đất”, gây náo loạn thị trường.
Các chuyên gia đã chỉ ra các nguyên nhân gây ra sốt đất ảo .
Thông tin quy hoạch, đầu tư các dự án lớn: Khi dịch bệnh được kiểm soát, nền kinh tế mở cửa, các địa phương công bố kế hoạch đầu tư hạ tầng, quy hoạch, dự án, thì các nhà đầu tư bắt đầu chú ý và xây dựng chiến lược đón đầu. Họ đổ xô vào những khu vực xuất hiện thông tin quy hoạch, vì thế mà giá bất động sản ở những khu vực này bị đẩy lên cao.
Các địa phương cũng bắt đầu mở rộng đầu tư phát triển các khu công nghiệp, để thu hút nguồn vốn FDI, phục hồi kinh tế,… tác động tới tâm lý nhà đầu tư, khiến họ tập trung tìm kiếm các quỹ đất, sản phẩm để tận dụng được các yếu tố phát triển kinh tế.
Nguồn vốn chảy vào bất động sản tăng mạnh: Lãi suất tiền gửi đã ở mức rất thấp trong khi việc đầu tư mới hay mở rộng kinh doanh rất hạn chế do ảnh hưởng dịch bệnh khiến tiền nhàn rỗi đi vào các kênh đầu tư đang nóng như bất động sản.
Đáng chú ý, giai đoạn cuối năm 2021, do sự tăng trưởng vượt bậc của thị trường chứng khoán, một dòng tiền lớn đổ vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong số F0 tham gia thị trường có không ít nhà đầu tư “lướt sóng”, dòng vốn đầu tư vào bất động sản mang tính chất đầu tư tài chính ngắn hạn lấy lãi.
Khan hiếm nguồn cung: Trong năm 2021, các dự án bất động sản mới được cấp phép tiếp tục giảm khiến nguồn cung bất động sản, nhà ở đặc biệt là nhà ở dành cho người có thu nhập thấp hạn chế. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư, nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản tăng lên.
Ngoài ra, giá nguyên vật liệu xây dựng, đặc biệt là thép và xi măng tăng mạnh cũng là nguyên nhân khiến giá nhà tăng nhanh. Thêm vào đó, rào cản từ yếu tố pháp lý, sự mất cân đối cung – cầu và hệ lụy từ những cuộc đấu giá đất rồi bỏ cọc, khiến mặt bằng giá nhà đất liên tục bị đẩy lên cao.
Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng tăng giá đất không chỉ do “cò đất” tung tin, mà còn có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết nhau ôm hàng, làm giá, tạo sóng, thổi giá, gây sốt ảo. Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản còn tồn tại nhiều bất cập cũng là nguyên nhân gây sốt đất thời gian qua
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng thực chất “sốt đất” thời kì này chủ yếu là “sốt đất tâm lý”. Bởi lẽ, suốt 2 năm dịch hoành hành, khiến nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, nhiều kế hoạch đầu tư hạ tầng và dự án bị đình trệ. Do đó, khi Việt Nam bắt đầu mở cửa nền kinh tế, các địa phương ồ ạt công bố kế hoạch đầu tư hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án, thì các nhà đầu tư bắt đầu chú ý và xây dựng chiến lược đón đầu, họ đua nhau đổ xô vào những khu vực xuất hiện thông tin quy hoạch. Vì thế mà giá BĐS ở những khu vực này bị đẩy lên cao
Quý 3/2022 – 06/2023: MUÔN VÀN KHÓ KHĂN
GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định thị trường bất động sản nước ta đang đối mặt với vô vàn khó khăn và thách thức, tương tự với giai đoạn khủng hoảng kinh tế 10 năm trước là 2008 – 2013, nhưng theo chiều hướng nghiêm trọng hơn
Theo GS Võ, giai đoạn 10 năm trước tình hình kinh tế nói chung cũng như BĐS nói riêng rất bi đát, rất khó khăn. Khi đó, Thủ tướng cũng đưa ra 1 loạt biện pháp, trong đó tập trung vào tháo gỡ vướng mắc cho thị trường BĐS thông qua gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng sau Nghị quyết 02, tập trung hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Nhờ đó, sau Nghị quyết 02, gần như thị trường được tháo gỡ vướng mắc.Thị trường BĐS hiện nay cũng tương tự như giai đoạn trước vì tắc nghẽn nguồn vốn, nhưng chúng ta chưa thực sự đào sâu vào những khó khăn sâu xa của thị trường.
Phân tích cụ thể, có thể thấy thời điểm 10 năm trước là bối cảnh xảy ra khủng hoảng tài chính năm 2008, trong đó bắt đầu từ khủng hoảng tài chính của Mỹ, mà nguyên nhân chủ yếu là từ thị trường BĐS. Khi đó, thị trường Việt Nam cũng bị ảnh hưởng, lạm phát rất khủng khiếp khiến đồng tiền mất giá, nguồn cung BĐS cao cấp quá nguồn cầu khiến không ít dự án bị bỏ hoang nhưng thị trường BĐS cấp thấp lại phát triển rất mạnh nhờ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.
Hiện giờ, thị trường Việt Nam cũng có ảnh hưởng bởi thị trường tài chính quốc tế, khi nhiều ngân hàng lớn ở Mỹ, Thụy Sỹ, Châu Âu cũng rơi vào tình trạng phá sản, chiến tranh Nga – Ukraine gây nên nhiều khó khăn. Tuy nhiên, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng thị trường Việt Nam hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đây.
Gốc rễ của khó khăn hiện tại một phần do tắc nghẽn nguồn vốn. Bởi vốn tín dụng không được khơi thông, lãi suất cho vay cao, zoom tín dụng không nới lỏng, thị trường cổ phiếu, trái phiếu đánh mất niềm tin của khách hàng.
Ngoài ra, còn một lý do khác nữa là thị trường BĐS Việt Nam lâu nay sống được là nhờ cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai, đây là 1 giải pháp cực kì thông minh nhưng lại cực kì rủi ro.
Rủi ro là đẩy cho người mua nhà khi dự án bị chậm tiến độ, không đảm bảo chất lượng như cam kết. Nhưng với nhà đầu tư thì đây là phương pháp vốn cực kì hiệu quả, khi đó tiền xây nhà là tiền của người mua nhà.
Tuy nhiên, khi dự án bị chậm tiến độ thì nguồn vốn từ người mua nhà ở trong tương lai cũng bị tắc nghẽn. Do đó, các chủ đầu tư Việt Nam hiện tại đang không tận dụng được nguồn vốn của người mua nhà hình thành trong tương lai một cách hiệu quả, trong khi đây là thủ thuật vốn của chủ đầu tư Việt nam vì ở nước ngoài không có giải pháp này.
Vì vậy, khi dự án bị ách tắc trong khâu phê duyệt sẽ khiến ách tắc về vốn phát triển dự án, làm hàng loạt dự án đắp chiếu. Nhưng khi ấy, nhiều chủ đầu tư lại dồn tiền của người mua nhà hình thành trong tương lai của dự án này để xử lý cho dự án đang bị ách tắc. Hậu quả là dự án không duyệt được dẫn đến khó khăn về tín dụng, khó khăn về cổ phiếu, trái phiếu. Đây là một khó khăn nhiều bề mà hiện nay thị trường nói chung và BĐS nói riêng phải đối mặt…
Tổng kết
Các giai đoạn thăng trầm của thị trường bất động sản cho thấy xu thế tăng trưởng lên, xuống của thị trường cùng chiều với sự tăng trưởng của nền kinh tế. Trong đó, thị trường chịu sự tác động mạnh mẽ từ 3 yếu tố: 1- quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng đô thị; 2- hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ, tín dụng; 3- hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế thông qua quá trình điều hành của các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương.
Ngược lại, các giai đoạn thị trường bất động sản “sốt nóng” hoặc “đóng băng” đều tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế, các doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản và người tiêu dùng.
Nguồn: Tổng hợp #Góc_nhìn_AndyTrinh
