CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ – CHỈ GIỚI XÂY DỰNG – KHOẢNG LÙI – MẬT ĐỘ XÂY DỰNG : Anh chị em đang tính đi mua đất, làm nhà nhớ đừng lơ mơ 4 quy định này:
Chỉ giới đường đỏ: ranh giới phân định giữa đất của nhà bạn và phần đất được dành cho đất giao thông, các công trình công cộng (1*)
Chỉ giới xây dựng: Là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà bạn trên lô đất.
Chỉ giới xây dựng có thể có thể trùng hoặc lùi so với chỉ giới đường đỏ tùy quy hoạch nếu quy hoạch yêu cầu khoảng lùi (2*)
Khoảng lùi: “ là khoảng cách từ chỉ giới đường đỏ đến chỉ giới xây dựng” (QCVN 01:2021/BXD)
Luật quy định khoảng lùi tùy thuộc vào chiều cao của công trình và chiều rộng của lộ giới (đường trước nhà).
Đất trong khoảng lùi vẫn thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp, chỉ bị hạn chế quyền xây dựng, không được xây công trình kiên cố, chỉ được làm: sân vườn, để xe.. Với các công trình ngầm xây trong khoảng lùi (bể nước, bể phốt..) thường phải được cơ quan quản lý quy hoạch địa phương chấp thuận, vì đôi khi phần ngầm này có thể ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật chung.
Mật độ xây dựng: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của nhà bạn trên tổng diện tích lô đất.
Lô đất càng lớn thì tỷ lệ mật độ xây dựng tối đa cho phép càng giảm đi.
– Đất =<75m2: mật độ tối đa 100%
– Đất từ 90m2 trở xuống: mật độ tối đa 100%
– Đất =<100m2: mật độ tối đa 80%
– Đất =<200m2: mật độ tối đa 70%
– Đất =<300m2: mật độ tối đa 60%
– Đất =<500m2: mật độ tối đa 50%
– Đất từ 1.000m2 trở lên: mật độ tối đa 40%
Đối với các lô đất có diện tích nằm giữa các mốc nêu trên, mật độ xây dựng tối đa sẽ được tính theo nội suy tuyến tính. (QCVN 01:2021/BXD cho phép nội suy giữa các mốc mật độ)
Ví dụ lô đất 150m2:
mốc 100m2 là 80%,
mốc 200m2 là 70%
=> nội suy 150m2 là 75%.
Diện tích được xây tối đa: 150m2 x 75% = 112,5m2.
Phần còn lại 37,5m2 phải làm sân vườn, khoảng lùi.
Lưu ý về Ban công và Độ vươn: Ở độ cao từ 3,5m trở lên (tính từ từ mặt vỉa hè lên đến phần thấp nhất của ban công), ban công (không có cột đỡ xuống đất) được phép nhô ra tối đa 0,9m – 1,4m tùy lộ giới, thường không bị tính vào mật độ xây dựng. Đây là điểm lập lờ hay “tận dụng” để tăng diện tích sàn các tầng trên cho các công trình tại Hà Nội.
Theo luật, ban công VẪN BỊ TÍNH vào mật độ xây dựng nếu đó là diện tích chiếm đất. Tuy nhiên, trong thực tế quản lý xây dựng, “mật độ xây dựng thuần” thường được tính dựa trên hình chiếu bằng của phần công trình chính xuống đất. Ban công nhô ra phía trên lộ giới (vỉa hè) không được tính vào diện tích chiếm đất của lô đất, nhưng nếu ban công nhô ra trong phạm vi khoảng lùi (nằm trong ranh giới đất của mình) thì cách tính có thể khắt khe hơn tùy theo quận/huyện.
Các căn cứ pháp lý:
– Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD;
– Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020;
1*: Chỉ giới đường đỏ là: “Đường ranh giới trên bản đồ và thực địa để phân định phần đất dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng với phần đất được phép xây dựng công trình.” (QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng)
2*: “Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên lô đất”; “Chỉ giới xây dựng có thể trùng hoặc lùi so với chỉ giới đường đỏ tùy quy hoạch” (QCVN 01:2021/BXD)
