Đặt cọc mua đất nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bài viết chia sẻ 4 CAM KẾT và 6 lưu ý khi thực hiện hợp đồng.
I. CAM KẾT: có 4 cam kết cần làm rõ khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất để hạn chế tối đa hoặc loại trừ rủi ro, tranh chấp.
Khi ký hợp đồng đặt cọc các bên có quyền đưa ra và thỏa thuận với bên còn lại bất kỳ yêu cầu, cam kết nào với điều kiện không trái luật, đạo đức xã hội. Trong phạm vi bài viết sẽ chỉ rõ một số thông tin về thửa đất mà bên đặt cọc nên yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết, cụ thể:
1. Đất không có tranh chấp, không bị kê biên
Theo quy định khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, đất muốn chuyển nhượng cần phải có đủ các điều kiện sau:
(1) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
(2) Đất không có tranh chấp.
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, chỉ cần đất có tranh chấp hoặc quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án theo quyết định của cơ quan thi hành án dân sự thì không thể chuyển nhượng được. Do đó, trước khi đặt cọc nên đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không thuộc trường hợp này.
Tuy nhiên, đất không có tranh chấp thường được hiểu theo hai nghĩa khác nhau:
– Tranh chấp xảy ra trên thực tế nhưng không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai: Nếu thuộc trường hợp này thì cơ quan đăng ký đất đai không có căn cứ để từ chối hồ sơ đăng ký sang tên.
Điều này cũng khá dễ hiểu, bởi lẽ nếu công nhận lý do “chỉ vì có tranh chấp xảy ra trên thực tế” nhưng không nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp để từ chối quyền đăng ký sang tên sẽ xảy ra tình trạng người sử dụng đất liền kề hoặc bất kỳ người sử dụng đất nào “lợi dụng” lý do đất có tranh chấp để ngăn cản người sử dụng đất hợp pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình.
– Có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai: Nếu thuộc trường hợp này thì cơ quan đăng ký đất đai có căn cứ để không thực hiện việc đăng ký chuyển nhượng cho đến khi quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực.
Tóm lại, bên đặt cọc cần đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Đồng thời, nên hiểu đất có tranh chấp ở đây là trường hợp một trong các bên tranh chấp đã nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Đất không thuộc quy hoạch
Căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa bổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018, đất trong diện quy hoạch gồm hai trường hợp:
Trường hợp 1: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp,…
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho,…) nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
Có thể thấy, nếu chưa bị thu hồi thì người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho nhưng sẽ khó thực hiện và “giá trị” thửa đất bị giảm đi rất nhiều.
Do vậy, để tránh rủi ro khi nhận chuyển nhượng thì bên đặt cọc nên đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không thuộc quy hoạch.
Tuy nhiên, các bên cũng cần lưu ý có những trường hợp đất thuộc quy hoạch nhưng bản thân bên nhận đặt cọc cũng không biết thông tin này. Do đó, nếu không may mà đất thuộc quy hoạch thì nên thỏa thuận trả lại tiền đặt cọc để thể hiện thiện chí của các bên thay vì yêu cầu phạt vi phạm.
3. Đất phải có Giấy chứng nhận hợp pháp
Đất muốn chuyển nhượng thì một trong những điều kiện đầu tiên là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
Hiện nay có không ít trường hợp sử dụng Giấy chứng nhận giả để lừa đảo. Do vậy, nhằm loại trừ rủi ro cần yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết có Giấy chứng nhận hợp pháp. Nếu sử dụng Giấy chứng nhận giả thì có thể đưa điều khoản phạt vi phạm khi đặt cọc.
4. Đất đang không thế chấp tại bất kỳ đâu
Hiện nay, người nhận thế chấp không chỉ có ngân hàng mà cá nhân hoặc tổ chức tài chính,… đều có quyền nhận thế chấp nếu có đủ điều kiện. Đồng thời, bên thế chấp có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (theo khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015).
Mặc dù vậy, hầu hết ngân hàng khi ký hợp đồng thế chấp họ không đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho.
Do đó, khi đặt cọc phải yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết đất không phải là tài sản thế chấp, trừ trường hợp thế chấp nhưng được bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho,…
Trên đây là những cam kết phải biết khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất.
II. 06 ĐIỀU CẦN LƯU Ý KHI KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA ĐẤT.
1/ Các chủ thể tham gia có đủ thẩm quyền giao kết và thực hiện hợp đồng này hay chưa?
· Ví dụ: nếu nhà của 2 vợ chồng thì phải 2 người ra ký HĐ; nếu sở hữu của hộ gia đình thì toàn bộ hộ gia đình phải ra ký HĐ; nếu không phải chủ nhà thì phải có giấy ủy quyền nhận cọc…
· Việc đặt cọc nên được tiến hành tại nhà chủ nhà bán hoặc nơi chủ nhà đang ở (trường hợp nhà bán đang cho thuê).
2/ Các thông tin về tài sản giao dịch trong hợp đồng đặt cọc phải rõ ràng:
· Địa chỉ – Số tờ – Số thửa.
· Diện tích đất – Diện tích sàn xây dựng – Loại đất (đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp…)
· Hiện trạng nhà/đất.
· Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số bao nhiêu, do cơ quan nào cấp vào ngày tháng năm nào?
3/ Giá giao dịch và phương thức thanh toán:
· Giá bán bao nhiêu? Giá khai khi công chứng mua bán bao nhiêu?
· Số tiền đặt cọc là bao nhiêu: thông thường từ 5% – 10% giá trị giao dịch hoặc một con số chẵn phù hợp theo thỏa thuận của hai bên.
· Thanh toán làm mấy đợt, cụ thể ra sao?
· Kinh nghiệm cho thấy người mua nên giữ lại một khoản tiền nhất định để đóng các khoản thuế và chi phí phát sinh trong quá trình đăng bộ của bên bán cho chủ động để hoàn tất hồ sơ. Sau đó bù trừ lại sau.
o Một số các chi phí thuế và phát sinh liên quan đến bên bán có thể như sau: thuế thu nhập cá nhân; chi phí xử lý khi khai báo thuế thấp hơn giá mua bán; chi phí xử lý khi nhà chưa hoàn công/ chưa đúng hiện trạng…
4/ Thời gian đặt cọc và xử lý tiền đặt cọc và bàn giao nhà đất:
· Thời gian đặt cọc cụ thể trong bao lâu: 1 tháng, 2 tháng, 3 tháng…
· Ngày ký công chứng: chậm nhất là ngày cụ thể bao nhiêu?
· Không mua mất cọc.
· Không bán hoàn cọc và bồi thường một khoản tương đương tiền cọc (hoặc thỏa thuận khác).
· Thời gian bàn giao nhà đất cụ thể: ngay trong ngày công chứng (hoặc thỏa thuận khác).
5/ Thuế phí:
Thông thường thì:
· Bên Bán chịu thuế thu nhập cá nhân (2% x Giá bán), bên Mua chịu lệ phí trước bạ (0.5% x Giá bán).
· Bên Bán chịu phí công chứng. Bên Mua chịu phí thẩm định sang tên (UBND Quận/Huyện thu).
>>> Các Loại Chi Phí Khi Sang Tên Sổ Đỏ 2023
6/ Các thỏa thuận khác:
· Bên bán được quyền chỉ định người đứng tên trên hợp đồng công chứng mua bán.
· Bên mua có vay ba bên thông qua ngân hàng hay không?
· Bên bán có đang vay ngân hàng cần bên mua hỗ trợ bỏ tiền vào rút sổ ra hay không?
· Bàn giao nhà sẽ để lại những gì…
· Biên nhận nhận tiền ký tên theo từng đợt giao nhận tiền thực tế.
· Ký tên hợp đồng đặt cọc nên lăn tay kèm theo (chữ ký có thể thay đổi theo thời gian).
· Một số trường hợp thỏa thuận khác.
Nếu bạn cần tư vấn chuyên sâu, vui lòng liên hệ tác giả bài viết
Nguồn: Andy Trịnh tổng hợp và hiệu đính
